Almanya'da Ev Sahibi Olmak: Ev Nasıl Satın Alınır?

​Almanya’da ev sahibi olmak Türkiye’de ev sahibi olmaktan daha zor bir süreç. Türkiye’de beğendiğiniz bir ev için emlakçıya ya da ev sahibine giderek, biraz da pazarlık ederek fiyatı düşürüp ev sahibi olabilirsiniz ancak Almanya’da hem sürecin uzunluğu hem de ev satışının ihale benzeri bir sistemle yapılabilir olması ev alımını zorlaştırabiliyor. Konuyu detaylandırmadan önce dilerseniz “Almanya'da Türkler Ev Sahibi Olabilir Mi? Ev Sahibi Olarak Vatandaşlık Mümkün Mü?” isimli yazımızı inceleyebilirsiniz. Kredi konularında bilgi sahibi olmak isterseniz de “Almanya’da Yaşayanlar İçin Konut Kredisi Kullanmak” ve “Almanya’da Schufa Kaydı ve Ücretsiz Schufa Almak” isimli içeriklerimize göz atabilirsiniz. Şimdi süreci birlikte inceleyelim.

Almanya’da Neden Ev Satın Alınmalı?

Almanya’da ev satın almaya karar verdiniz ama hiç kolay bir süreç olmadığını da göz önüne almalısınız. Bir milyon göçmenin göç ettiği yakın zamandan bu yana Almanya’da yapılan konut sayısı da göz önüne alındığında, satılık ve hatta kiralık ev bulmak bile zorlaştı. Bu noktada ilerisi için bir değerlendirme yapılmalıdır. Şu anda ev bulmak, satın almak çok zor. Ancak ileride bu durumun daha zor bir hal alması işten değil. Eğer aradığınız evi bulabilirseniz, gelecekte yüksek kar elde ederek satabilirsiniz. Satmayı düşünmezseniz de geleceğe dönük, uzun süre oturabileceğiniz bir mülk edinmiş olabilirsiniz.

Almanya’da Ev Almak İçin Seçim Yapın

Almanya’da ev aramaya başlamadan önce mutlaka bir kriter bütünü belirleyip bütçenizi ona göre ayarlayın. Bütçe, oda sayısı, ısınma türü, müstakil – apartman tercihi gibi bir dizi isteğinizi sıralayarak sizin için en uygun olanı seçin. Zaman ve para kaybını böylece aza indirmiş olacaksınız.

Almanya’da Ev Sahibi Olmak İçin Atılacak Adımlar Hangileri?

Almanya’da ev sahibi olmak için atacağınız adımları tek tek inceleyelim.

Kriterlerinize Göre Bütçenizi Belirleyin

Almanya’da evinizi satın almak için kriterlerinizi belirlediniz. Sırada bütçenizi ayarlamak var. Birikmiş paranızla mı yoksa kredi ile mi evi satın alacağınızı netleştirin. Kredi alacaksanız karşınızda iki seçenek var: Mortgage ve Devlet konut kredisi. Bu noktada size en öncelikli tavsiyemiz, bu işlemleri tek başınıza yapmayın, mutlaka bir uzmanla çalışın. Eğer Mortgage ya da devlet konut kredisi kullanmaya hak kazanırsanız, Mortgage uzmanına ya da bankaya danışmalısınız. Online yöntemlerle ipotek oranı, vergi ve diğer ücretleri kontrol edebilirsiniz. Interhyp gibi bir online site size yardımcı olacaktır. Genelde yüzde 20 standart depozito oranı olsa da daha fazlasıyla da karşılaşabilirsiniz. Hazırlıklı olun!
 



Almanya Bankaları hakkında daha fazla bilgi almak isterseniz Almanya Bankaları sayfamızda bulunan Almanya’nın en büyük 100 bankasını inceleyebilir ve kredi kullanımı hakkında fikir elde edebilirsiniz.

Satın Almak İstediğiniz Evi Bulun

Satın almak istediğiniz evi ararken, emlak acenteleri, online satış platformları ve online gazeteler size yardımcı olacaktır. “Almanya'da Türkler Ev Sahibi Olabilir Mi? Ev Sahibi Olarak Vatandaşlık Mümkün Mü?” yazımızda bahsi geçen online kanallar konut arama sırasında size destek olacaktır. Sadece online kanallar değil elbette, fiziki olarak gezdiğiniz yerlerde de spontane olarak satılık ev ilanları görebilirsiniz. Ancak Almanya’da bu çok tercih edilen bir satış yöntemi değildir. Eğer gördüğünüz ilanlarda Von Privat yazısını görürseniz, bu Türkiye’deki “sahibinden” yani komisyonsuz satış anlamına gelir. Fakat hızlı bir satış için satıcılar genelde aracılar kullanırlar. Komisyonu illa alıcı ödeyecek diye bir durum söz konusu değil. Yapılacak anlaşmaya göre satıcı da yüzde 3 ile yüzde 7 arasında olan komisyonu ödeyebilir.

Kredi Kullanacaksanız Ön Onay Alın

Ev arama sürecinden sonra, yani alacağınız evi az çok belirlemişken artık finansman onayı almanız gerekir. Ev gezmeye başlamadan önce bu süreci tamamlarsanız, kafanızda bir soru işareti de kalmamış olacaktır. İki üç haftalık bir süreç sizi bekliyor. Bankalar ile işlem yapılıyorsa, sizden istenen belgeleri teslim etmeniz sonrasında bir süre bekleyeceksiniz. Onayınızı almanız sonrasında ev gezebilir ve ön onay mektubunuzu teklif evraklarına koyarak ciddiyetinizi gösterebilirsiniz. Teklif evrakınıza ön onay mektubunu eklemeniz sizi diğer alıcıların önüne hızlıca geçirecektir.

Ev İçin Teklifte Bulunun

Aklınızdaki evi buldunuz. Aracı firmayı ve ev sahibini satış konusunda ikna etmelisiniz. Bu süreci sakın Türkiye’deki süreç ile karşılaştırmayın! Hatır – gönül işleriyle, ahbap çavuş ilişkileriyle Almanya’da ev sahibi olmanız biraz zor. Klasik Türk tavrı olarak, fiyatta pazarlık ederek düşürmeye çalışmak yerine aksini yapmanız gerekebilir. Talibi çok olan bir ev için bir miktar daha yukarda fiyat teklif etmeye hazır olduğunuzu firmaya ve ev sahibine gösterin.
 
Diğer yandan rezervasyon ücreti ile satıcılar mülklerini güvence altına alabilir. Türkiye’deki kaparo kavramıdır bu. Genelde mülkün fiyatının yüzde biri kadar rezervasyon ücreti öderseniz ve satın alım için başka biriyle anlaşılırsa bu tutar tarafınıza iade edilir. Ancak başka birine satış gerçekleşmezse, ki amaç başka birine satışı önlemektir, siz ipotek işlemleri ile ilgilenirken mülkü güvence altında satın almaya hazır bekletebilirsiniz.

Mortgage Kredinizin Kesinleştiğinden Emin Olun

Başvurunuzu gerekli olan belgeler ile kişisel belgelerinizi mortgage sağlayıcısına ya da bankaya vermeniz gerekiyor. Ortalama dört ya da beş günlük bir sürede başvurunuz sonuçlanacaktır. Olumlu sonuçlanan işlem sonrasında ipotek belgelerini imzalarsınız ve krediniz onaylanmış olur.

Noterde Sözleşme İmzalayıp Evi Alın

Almanya’da ev alırken ya da satarken, alış satışın noter huzurunda yapılması yasal bir zorunluluk. Satış taslağı hazırlandıktan sonra satıcı ve noterle görüşmelisiniz. Resmi randevunuzda noter sözleşme maddelerini herkes tarafından duyulacak şekilde okuyor ve son bir değişiklik için o anda fırsatınız oluyor. Almancanız yoksa burada bir tercümanın da sizinle noterde bulunması gerekiyor. Tercüman tutma zorunluluğu yok, arkadaşlarınız da sizinle notere gelebilir. Öncesinde notere bu bilginin verilmesi gerekiyor.

Ev Satın Alımında Kapanış Maliyetlerini Karşılayın

Noterden tasdik almış olan satış için artık noterin ve aracının ödemelerini yapmanız beklenir. Bu masraflar adresinize posta yoluyla da gelebilir. Bu belgeleri mutlaka saklamanızı öneriyoruz. Çünkü vergi beyanı esnasında gider gösterebilirsiniz.

Evin Satışını Alın: Ev Ücretini Satıcıya Ödeyin

Noterlik işlem sırasında tam ödeme yapmanız istenmez. Belki bir miktar ödeme istenebilir, bu da alıcının isteğiyle olabilir. Tam ödeme için noter size ödeme isteği gönderecektir. Siz peşinat için ödemenizi yaparsınız, mortgage sağlayıcınız ya da banka da kalan tutarı satıcıya aktarır. Ödemenin onaylanması için de satın alma formu doldurmanız gerekecektir.

Mülk Devir Vergisini Ödeyin

Satın alma formunu doldurdunuz ve artık 6 – 10 hafta arasında bir sürecin geçmesi gerekir. Yerel vergi dairesinden mülk devir vergisinin ödenmesi talep eden bir fatura tebliği alacaksınız. Bu son ödemedir. Ödemenizi yapmanız ardından, noter tapu siciline mülk sahipliğini size devretmesi için yazı gönderir ve gayrimenkulün yasal sahibi siz olursunuz.