Bankadan İcralık Ev Nasıl Alınır?

Bankadan icralık ev almak için ekseriyetle görevli yerler icra müdürlükleri olmaktadır. İcra müdürlükleri aracılığıyla ihale edilen taşınmaz mallar devlete ait icra sitelerinde halka teşhir edilir ve sonucunda beğenenlerce ihaleye katılım gerçekleştirilir ve satın alınır. Bilinmelidir ki bankadan icralık ev almak için uzun bir sürecin içine de girmek gerekmiyor. Evet, bu sürecin eskiye göre nispeten kolay olduğunu belirtmek gerekir ama satışa kadar kolay geçen bir sürecin ardından dikkatli incelenmeyen bir dosya sonucunda bankadan icralık olarak satın aldığınız ev sizi mağdur edebilir. Bu mağduriyetlerin önüne geçmek açısından makalemizde sizlere yardımcı olacağız.

Bankadan İcralık Ev Satın Almak

İcradan satılık ev dendiğinde akla ilk haczedilen konutlar gelmektedir. Şu ayrımı yapmak gerekir; icradan satılık evler ile bankadan satılık icralık evler aynı şeyi ifade etmeyebilir.  İcradan satılık ev bakıyorsanız, bankaların haczettikleri evlerin yanında pay bölüşümünde sıkıntı çıktığı için mirasçıları tarafından satışa çıkarılan evler de akla gelmelidir. Bu yüzden de “İcralık Ev Almak: İcradan Ev Nasıl Alınır?” isimli makalemize göz atabilirsiniz. Biz bu yazımızda bankalar tarafından haczedilen konutların nasıl satın alınabileceğini, ihale sürecini ve sonrasını ele alacağız.




Gelişen teknolojiler sayesinde artık sadece fiziki ihaleler yapılmıyor, aynı zamanda e-ihaleler de yapılıyor. Ancak e-ihale prosedürü için de icra müdürlüklerinde bir sürecin başlaması ve bankaların icradan konutu satın almaları gerekiyor. Bu süreçle ilgili olan “E-İhale İle Ev Nasıl Satın Alınır?” başlıklı konumuzu ve Bankalardan Satılık Gayrimenkuller bölümümüzü inceleyebilirsiniz.

Bankadan İcralık Ev Satın Almak Kötü Müdür?

Bankadan icralık ev satın almanın kültürel ve inanç kökenli bazı nedenlerle kötü olarak görüldüğünü biliyoruz. Ne var ki borcun tahsili noktasında farklı bir alternatif de bulunamıyor. Bu durumu borçlu ve alacaklı açısından da bir göz atarsak; borçlu bu yolla borcunu ödemiş, alacaklı ise alacağını tahsil etmiş oluyor. Böyle bakıldığında durumun yalnızca bir borç – alacak ilişkisi olduğunu, sadece araya bir müşterinin girerek borçluya değil de alacaklıya ödeme yaptığı bir durum ortaya çıkıyor. Yani esasen borçlunun piyasaya evini satması ile icradan satılması arasında çok büyük bir fark bulunmuyor.

Bankadan İcralık Ev Satın Almak İçin Hangi Sistemleri Kullanmak Gerekir?

Bankadan icralık ev almak için pek tabi ihale ilanlarının takip edilmesi gerekir. Önceki dönemlerde ihale ilanları gazeteler yoluyla yayınlanırken artık devlete ait internet siteleri üzerinden yayınlanıyor. Pek tabi sadece devlete bağlı olarak yayın yapan internet siteleri yayınlamıyor bu ilanları, özel internet siteleri de var. Ancak devlete bağlı yayın yapan internet siteleri dışındaki siteler yalnızca malın teşhiri için kolaylık sağlıyor. İhale başvuruları ve ihaleye katılım için UYAP internet sitesi önemli bir alternatif olarak karşımıza çıkıyor. Özellikle fiziki olarak ihaleye katılmak istemezseniz, bu adresteki otomatik teklif yöntemiyle işleminizi yapabilirsiniz. Ayrıca ihale ilanlarını takip etmek için de ilan.gov.tr adresini takip edebilirsiniz. Bir başka internet sitesi de EKAP’tır. Buradan da ihale takibi yapılabilir.

Bankadan İcralık Gayrimenkullerin Değerleri Nasıl Belirlenir?

Bankadan icralık taşınmaz almak isteyen kişiler, sadece teklif verecekleri ihale sürecine dahil olacaklarını düşünseler de aslında sürecin her noktasını detayları ile bilmelidirler. Özellikle de değer belirleme sürecinin nasıl işlediği ve ilan prosedürlerine hâkim olmaları hangi konut için teklif vermeleri gerektiğini, hangi konuttan uzak durmaları gerektiğini ortaya koyacaktır. Hukuka aykırılık noktasında bir gelişme yaşandığında sürecin içinden çıkmak isteyebilir ya da bu duruma dava yoluyla müdahale edebilir durumda olunması elzemdir.

Gayrimenkul ürünün tapu kaydı, çap ve imar durumu ile ilgili gerekli bilgiler yazıyla istendikten sonra değer tespiti için bilirkişi (eksper) görevlendirilir. Eksper ise kendisine gönderilen belgelerin yanı sıra diğer araştırmalarını da tamamlar ve ortaya bir rapor sunar. Rapor ile ortaya çıkan gayrimenkulün tespit edilen değerine muhammen bedel adı verilir. Oluşturulan bu rapor borçlu ve alacaklıya tebliğ edilir. Aynı zamanda tapu kaydındaki ilgililer de bu raporu elde edecektir.

Oluşan Muhammen Bedele İtiraz Edilebilir Mi?

Bankadan icralık taşınmaz için belirlenen muhammen bedele, bir başka deyişle oluşturulan rapora taraflardan biri 7 gün içinde kıymet takdirine itiraz edebilir. Bilirkişinin yeniden inceleme yapabilmesi için gerekli masraf ve ücretler bilirkişiye ödenecektir. Yeniden takdir edilen kıymet sonucunda ya da itiraz edilmeyen muhammen bedel sonucunda artık ihalenin ilanı söz konusu olabilecektir.

Oluşan Muhammen Bedelin Süresi Ne Kadardır?

Muhammen bedel ortaya çıkmasının ardından kanunen belirlenen son süresi 2 yıldır. Ancak özellikle bankaların kendi asetlerine aldıkları taşınmazlar için 6 ayda bir ya da senede bir ekspertiz raporlarını yenilettiklerini görebilirsiniz.

Bankadan İcralık Ev Satın Alım Süreci Nasıl İşler?

Eskiye kıyasla artık daha kolay bir bankadan icralık ev alım süreci geçirebilirsiniz. Eskiden ihale ilanları gazetelerden takip edilirken artık bunun için özel oluşturulan siteler ile devlete bağlı ilan.gov.tr ve e-satış UYAP gibi devlet siteleri bulunuyor. Buralarda fark ettiğiniz ve beğendiğiniz bir bankadan satılık icralık ev için ihaleye katılma ve satın alma işlemleri için yapmanız gerekenleri başlıklar halinde sizlere sunalım.

İlan Takibini Düzenli Olarak Yapın

Eğer bankadan icralık ev bakıyorsanız, sizlere daha önce bahsetmiş olduğumuz devlete ait ihale ilan sitelerini düzenli olarak takip ederseniz illaki beğendiğiniz bir gayrimenkule denk geleceksinizdir. Üstelik internette basit bir arama ile farklı ilan takip siteleri de keşfedebilir ve o alanlardan da aramalarınızı yapabilirsiniz.

İhale İçin Hazırlığınızı Yapın

Beğendiğiniz bir konutu bulduktan sonrası için artık teminat bedeli ödemelisiniz. Ekspertiz raporu sonucunda belirlenen muhammen bedelin yüzde 20’lik bir bölümünü ihale öncesinde icra müdürlüğüne ödemenizin ardından artık ihaleyi beklemek kalıyor geriye. Ancak şunu da atlamayalım, icra müdürlüğüne teminat bedelini ödemeden evvel muhakkak şartnameyi okumanız gerekir. Şartnamede istenenlere göre dosya oluşturabilir ve teklif sunabilirsiniz.

İhale Gününde Salonda Hazır Bulunmak

Bankadan icralık taşınmazın ihalesinin yapılacağı gün ve saat, siz ya da yasal temsilciniz fiziki olarak ihale salonunda bulunmalısınız. Yasal olarak 18 yaşın üzerindeki, teminat yatırmış ve ihale saatinde salonda hazır bulunan herkes icralık taşınmaz satışına katılabilir ve teklif sunabilir. İki oturumlu olarak planlanan ihalelerde genelde ilk oturum sonunda satış gerçekleşir. Fakat bazı durumlarda ihalenin ikinci oturuma sarktığı da görülür. İkinci oturuma sarkan ihaleler ilk oturumda, belirlenen muhammen bedelin yüzde 50’si kadar bir teklif görememiş demektir. Asgari olarak muhammen bedelin yüzde 50’si kadar teklifte bulunulabilir.

Şanslıysanız Yarı Fiyatına Ev Sahibi Olabilirsiniz

Piyasada duyulan yüzde 50 fiyatına eve sahip olma durumu belki de en nadir yaşanan durumların başında geliyor. Zira artık güncel durumda sadece fiziki ihaleler düzenlenmiyor, isteyen herkes ihalelere UYAP sistemi üzerinden katılarak otomatik teklif sistemini kullanıyor ve ihaleyi kazanabiliyor. UYAP üzerinden ihaleye katılarak otomatik teklifte bulunanları da düşünerek artık fiyatlar neredeyse piyasa fiyatlarına dahi yaklaşmış durumda. Ancak başlıkta da belirttiğimiz gibi şanslıysanız yarı fiyatına konuta sahip olma durumunuz da olabilir. Tamamen sizin strateji ve düşüncenize bağlı olarak değişecek bir durumdur.

Bankadan Satılık İcralık Ev İhalesini Kazanmak

Belirttiğimiz gibi bankadan icralık ev ihalelerinde, icra müdürlüklerinde kurulan komisyon evi muhammen bedelin yüzde 50’si ile ihaleye açacaktır. Tüm katılımcıların kendi stratejileri olduğu muhakkaktır, bu yüzden sizin de bir stratejiye, bir üst limite ihtiyacınız olacaktır. Zira gereksiz yere yüksek fiyat teklif edebilir / zarar edebilirsiniz ya da otomatik teklif ile gelen bir teklifin altında kalarak kaybedebilirsiniz.

Teknik konuları kenara bırakırsak, bir evin biçilen değerinin yani muhammen bedelinin 500 Bin TL olduğunu düşünelim. Bu durumda ihale için açılış fiyatının 250 Bin TL olacağını anlıyoruz. Aynı zamanda daha önceden ödemiş olduğunuz teminat tutarının da 100 Bin TL olduğunu hesaplayabilirsiniz. Bu şartlarda ihale başlayacaktır. İhaleye katılma hakkı edinmiş herkes açık arttırmada teklifte bulunarak evi satın almaya çalışır. En yüksek son teklif üzerine başka teklif gelmemesi sonucunda son teklif sahibine mülk satılacaktır.

Tersinden düşünürsek, fiziki olarak ihaleye katılmamış ama UYAP üzerinden teminatınızı yatırmış ve otomatik teklif sistemi üzerinden kendinize bir üst limit belirlemiş olabilirsiniz. Fiziki ihale görüldükten sonra son teklifin 380 Bin TL olduğunu varsayalım. Şanslıysanız UYAP üzerinden tek başvuru sahibi de sizseniz, 381 Bin TL’ye dahi evin yeni sahibi olabilirsiniz.

İhale Sonrası Neler Olacak?

İhale sonucunda bankadan icralık evi kazandığınızı düşünürsek, daha önce ödemiş olduğunuz yüzde 20 oranındaki teminat tutarının mahsup edildikten sonra kalan yüzde 80’lik kısmı ödemeniz gerekecektir. Bu ödemeyi hemen orada da yapabilirsiniz ama dilerseniz önünüzde 10 günlük bir ödeme süreci var, kullanabilirsiniz. Ödemelerinizi tamamlamanız sonucunda ihaleye konu bankadan satılık icralık ev sizin olacaktır.

Bankadan Satılık İcralık Konut Satın Almak Karlı Mıdır?

Bankadan satılık evin muhammen bedelinden tutun da katılımcı sayısına kadar pek çok faktör var fiyatın değişkenliğinde rol oynayan. Öncelikle hep düşünülen “yarı fiyata ev sahibi olma” düşüncesi oldukça zor gerçekleşen bir durumdur. Zira ihaleye çıkarken zaten en az muhammen bedelin yüzde 50’si bir fiyatla karşılaşırsınız. Normal piyasa koşullarındaki satış tutarı ne kadar olursa olsun, önemli olan muhammen bedel üzerinden evi değerlendirerek alışverişi sağlamaktır. Az katılımcı ile yapılan bir ihalede muhammen bedelin yüzde 60’ına satılabilirken çok katılımcılı bir ihalede muhammen bedele yaklaşabilen ve hatta muhammen bedele satılan konutlar olduğunu biliyoruz. Bu yüzden kamu ihaleleri ile yapılan satışlarda yüksek kar tamamen bir şans faktörü olarak karşımıza çıkar.

Bankadan İcralık Ev Alırken Kredi Çekebilir Miyim?

İcradan satılık evleri satın alırken en önemli konu evin finansmanıdır. Birikiminizin olması durumunda bu konu sorun olmaktan çıkabilir ancak ev ihtiyacı olan birinin finansman sorunu varsa bu durumda kredi çekmek gibi bir fikir içine girebilir. Ancak belirtmek gerek ki bankalar icralık evlerin satışı için finansman sağlamaya çok da istekli olmazlar. Çünkü ihalenin iptal edilmesi, itiraz davası açılması gibi bir dizi sorun çıkabileceğini düşünürler. Bu durum ev için alınacak ipotek durumunu etkilediği için de çok kredi verme taraftarı olmazlar. Yine de kredi çekerek ihaleye katılanların olduğunu bildiğimiz için siz de kredi çekerek ihaleye katılabilirsiniz.

İstediğiniz bankanın konut kredisini incelemek için Konut Kredileri sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Bankadan İcralık Taşınmaz Satın Alırken KDV Öder Miyim?

Yasal olarak ihalelerden elde ettiğiniz taşınmaz ürünler için KDV ödemeniz gerekecektir. KDV oranları ise evin ebatlarına göre belirlenir. 150 metrekare ve üzeri bir konut için yüzde 18’lik bir oranda KDV öderken, 150 metrekare ve altındaki bir konut için yüzde 1 oranında KDV ödersiniz. KDV’nin yanı sıra tellaliye, damga vergisi ve diğer masraflar da tarafınızdan ödenecektir.

Bankadan İcralık Ev İhalesi Sonrası İtiraz Edilirse Ne Olacak?

Bankadan satın almak istediğiniz icralık ev için düzenlenen ihalede sorunlar oluşursa, diğer katılımcılar ya da siz ihaleye “İhale Fesih Davası” ile itiraz edebilirsiniz. Bu itiraz süresi 7 gün olarak kanunda belirtilmiştir. Bu süre ihaleye itiraz etmek için verilen süredir. Bir diğer yandan da satışa itiraz etme durumu söz konusu olabilir ki bunun için belirlenen süre de 1 senedir. İtiraz sürecinden devam edecek olursak, katılımcılar ihalede usulsüzlük sezmişse, ihaleye fesat karışmışsa, ihaleye girişler engellenmişse, şeffaflık ilkesi ihlal edilmişse mahkemelere dava açılarak ihaleye itiraz edilebilir.

Açılan dava sonucu mahkemeler 20 gün içinde toplanır. Mahkeme ihalede yukarıda yazmış olduğumuz durumların gerçekleşip gerçekleşmediğini sorgular ve sonucunda bir karar verir. Eğer ihale kazananı sizseniz mahkeme kararına göre mağduriyet bile yaşayabilirsiniz. Bu sebeple yinelemekte yarar var, şartname muhakkak ihale öncesinde okunmalı ve durum analiz edilerek ihaleye girme ya da girmeme kararı verilmelidir.

Bankadan İcralık Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Bankadan icralık taşınmaz almadan önce dikkat edilmesi gereken önemli unsurlar bulunuyor. Şartnameden tutun da ihale günü yapılacaklara /  ihale sonrası yapılacaklara kadar bir dizi önem arz eden hususu bu başlık altında inceleyelim.

Her zaman Kar Elde Edemeyebilirsiniz

Belirttiğimiz gibi her zaman bankadan satılık icralık ev satın alırken kar elde edemeyebilirsiniz. Sadece kar elde etmek için ihalelere girmenizi önermiyoruz. Zira icralık ev ihalelerinde katılan sayısının fiyatı etkilediğinden bahsetmiştik. Özellikle çok talep göreceğini düşündüğünüz bir konut için yüksek karlar elde etmeyi beklememelisiniz.

Bizzat Yerinde Görün

Binaya ait fotoğrafları ihale teşhir sitelerinde görebilirsiniz ya da bir yakınınız ihaleye konu evin yakınlarında ikamet ediyor olabilir. Fotoğraflara ya da yakınlarınıza inceleme ve araştırma konusunda güvenmek yerine imkanlarınıza ölçüsünde bizzat binaya giderek araştırmanızı yapmalısınız. Üstelik bu ziyareti muhakkak teminat tutarını ödemeden önce yapmalısınız. Özellikle karşılaştırmalar yaparak rayiç bedel tahmininde bulunmak gerekir. Bilirkişi raporunun da incelenmesi ev hakkında bilgi sahibi olmanızı sağlayacaktır.

Ekspertiz Raporundaki Bilgiler

Bilirkişi raporlarının 2 yıllık süreleri bulunur. Bu zaman zarfında bilgiler güncelliğini yitirmiş olabilir. Bilirkişi raporunu oluşturduktan sonra örneğin, bir kapı kırılmış, bina doğal gazı sökülmüş, bahçe duvarı yıkılmış olabilir. Hasar ve imar planının değişmesi gibi durumlar güncel bir ekspertiz raporu olmadığı için tarafınızdan sonradan öğrenildiğinde sorun oluşturabilir.

Araştırma ve İnceleme Yapılmalı

İskân durumu, yönetim planı, vaziyet ve imar planı gibi belgelerin incelenmesi çok önemli konulardır. Zamanla bunların değişip değişmediğini de kontrol etmeniz fayda sağlayacaktır.

Kiracının Durumu

Bankadan icralık ev almak istediğinizde yaşayabileceğiniz sorunların başında evde kiracının bulunması olasılığıdır. Kendiniz yerleşmek ya da başka birine kiraya vermek isterseniz bu mümkün olmayacaktır. Belirli bir süre (kira sözleşmesi sona erene kadar) kiracıyı evden çıkaramazsınız.

İhale Sonrası Satışta Vergi Sorunu

İhaleyi kazanmanız sonrasında satmak isteyebilirsiniz. Eğer böyle bir niyetiniz varsa kanunen önünüzde bir engel bulunmaz ancak sizi caydırmak için devletin aldığı Gelir Vergisi kuralı bulunur. Satışın size yapılması sonrasındaki üç yıl içinde evi satmak istediğinizde gelir vergisi kanunu uyarınca aradaki fark kadar vergi ödemeniz gerekecektir.

İhale Kazanıldıktan Sonra Vazgeçilmesi

Bankadan icralık ev ihalesini kazandınız ve artık sıra evi satın almaya geldi. Ancak çeşitli nedenlerden dolayı size tanınan yasal zaman içerisinde konutu satın almadınız. Bu durumda sizden sonraki en yüksek teklif veren kişi evin yeni sahibi olur. Fakat devletin tarafınıza dava açmasına da hazırlıklı olmalısınız. Zira sizin teklifinizle ikincinin teklifi arasında belli bir fiyat farklı bulunacaktır. Bu fiyat farkını karşılamanızı talep etmek için tarafınıza dava açılabilir.