İcralık Ev Almak: İcradan Ev Nasıl Alınır?

İcradan ev almadan önce dikkat etmeniz gereken noktaları sizin için araştırdık. Makalemizde en kolay ve en etkin şekilde beğendiğiniz konutu nasıl alacağınızı öğrenebilirsiniz.
İcralık ev almak için yapılması gerekenleri bu makalemizde detayları ile sizlere aktaracağız. Fakat icradan ev almaya karar verirken nelere dikkat etmemiz gerekir, buradan başlayalım.
Artık günümüzde en sıradan şeylerin başında interneti alışveriş için kullanmak geliyor. İcradan satılık evler için de internet, alıcıların inceleme ve araştırma yapmaları için onlarca kaynak sağlıyor. Lakin başlamadan önce bir konuyu aydınlatmamız gerekiyor; iki farklı yöntemle bankalardan satılık evleri ve pay sahiplerinin anlaşamadıkları için nakde dönüştürmek istenen taşınmazları satın alabilirsiniz: İcradan satılık evler ya da e-ihale ile satılık evler. Bu ayrımı en başta yapmanız önemli. Eğer e-ihale yoluyla ev sahibi olmak isterseniz, “E-İhale İle Ev Nasıl Satın Alınır? isimli makalemizi okumanızı öneriyoruz. Zira biz bu makalemizde icralık evleri nasıl satın alabilirsiniz, bu konuya eğileceğiz.

İcralık Evleri Nasıl Satın Alabiliriz?

Aslında icralık evleri satın almak sandığınızdan çok daha kolay. Biz yine de halihazırda uygulanan klasik yöntemlerden de bahsedeceğiz ancak eskisi kadar zor bir süreç karşınıza çıkmayacaktır. Biz de bu makalemizde en kolay ve en etkin şekilde beğendiğiniz konutu nasıl alacağınız konusunda sizlere yardımcı olacağız.




İcra Müdürlüklerince, icraya düşen evler piyasadaki fiyatlarının oldukça altındaki fiyatlara satılmaktadır. İster yatırım düşünün ister ev ihtiyacınız olsun, icralık banka evleri için başvuruda bulunabilir ve bu konutlardan beğendiğinizi satın alabilirsiniz. Daha önce dediğimiz gibi icra dairelerinden satın alacağınız evler için klasik yöntemi ilk olarak anlatacağız. Sonrasında farklı ve güncel bir icradan satılık konut alma yönteminden bahsedeceğiz.

İcradan Ev Satın Almak İçin Neler Yapılmalı?

Belirttiğimiz üzere icradan ev satın almak oldukça kolay. Klasik yöntem olarak tabir ettiğimiz ihale yönteminde dahi belirli bir prosedürün ardından ev sahibi olabilirsiniz. Bunun için aşağıda inceleyeceğimiz başlıklardaki bilgileri uygulamanız yeterli olacaktır.

İhale İlanlarını Düzenli Takip Edin

Platformunuzu belirleyerek düzenli ilan takip etmeye çalışmalısınız. E-ihale ile satılan evlerde olduğu gibi klasik ihale yöntemi için de bir platform seçerek düzenli takip etmeniz gerekiyor. Pek çok internet sitesi aramızın sonrasında karşınıza çıkacaktır. Biz konunun daha iyi anlaşılması için icraburada.com internet sitesini örnek olarak baz alırsak, bu siteyi günlük olarak takip edebilir ve ilanları kontrol ederek beğendiğiniz bir ev için plan kurmaya başlayabilirsiniz. Elbette internet evreninde belki daha yüzlerce internet sitesi bulabilirsiniz. Bu internet sitelerinde icralık satılık taşınmazları görebilirsiniz.

İhaleye Hazırlanın

İhale için teminat ödemeniz gerekir. Belirlenen muhammen bedelin genelde yüzde 20’si kadar (şartnamede yazdığı kadar) bir teminat tutarını Bunu bulunduğunuz ilin icra dairesine / müdürlüğüne giderek yapmalısınız. Şartname almanız ve şartnamede istenen detaylar her neyse onları yerine getirmeniz elzemdir. Sizden istenen evrakları bir dosya haline getirmeli ve teklif oluşturmalısınız. Oluşturduğunuz teklif ve hazırladığınız dosya sonrasında ihaleye katılmaya hazırsınız demektir. Kalan tek detay ihale dosyasını, ihale gününde ihale komisyonuna sunmak olacaktır.

İhale Gününde – Saatinde İhale Salonunda Bulunun

İlan sitelerini takip ederek kendinize göre bir ev bulduğunuzda yapmanız gereken şey ihale için belirtilen şartları öğrenmektir. Elbette sırada ihaleye katılmak bulunuyor ama öncesinde mümkünse icradan satışa çıkarılan konut ile ilgili bir avukattan konutun yasal durumunu incelemesini isteyin. İmar, iskân durumu gibi bilgiler ilan siteleri üzerinde genelde yer almazlar. Belki bizzat gerekli devlet birimlerine giderek de işlem yapmanız gerekebilir. Şartnamede taşınmazın mahiyeti hakkında teferruatlı bir açıklama göreceksinizdir ama bu yalnızca zamanında borçlu tarafından beyan edilen bilgilerle sınırlı olabilir.

İcralık ev almak için ihale günü ve saatinde siz ya da yasal temsilciniz yerinizi aldığınızda ihaleye katılmak için hazırsınızdır. Yasal olarak 18 yaşın üzerinde, teminat yatırmış ve ihale saatinde ihale salonunda bulunan herkes ihaleye katılabilir. İhaleler iki oturum olarak planlanır. Eğer ilk oturumda icradan satılık taşınmaz satılmaz ise ikinci oturum uygulanır. Ancak genelde ilk oturum sonunda mülk satılmış olacağından ikinci oturuma ihtiyaç kalmaz. İlk oturumda malın satılamaması için ihaleye katılım sağlanmaması ya da muhammen bedelin yarısından fazla teklif alınamaması gerekir.

Yarı Fiyatına Satışlar

İcradan satılık konutlar, ihaleye çıktıkları anda belirlenen muhammen bedelin yüzde 50’si ile fiyatlanır. Detay vermemiz gerekirse, bir konut için biçilen muhammen bedelin 700 Bin TL olduğunu düşünelim. Siz bu bedelin yüzde 20 oranındaki tutarını yani 140 Bin TL’sini ödediniz. Komisyon ihaleye konu icralık evi 350 Bin TL’den satışa sunacaktır. Sonrasında ise siz fiyatı arttırabilirsiniz. Elbette ihaleye katılan ve konutu almak isteyen herkes de fiyatı arttırabilir. Nihayetinde en yüksek teklifi sunan kişiye, başka biri teklif vermediği anda mülk satılacaktır.

İhale Sonrası Ödeme Süreci

Hazırda bulunan katılımcılardan ihaleyi kazanamayan kişilere yatırmış oldukları teminat tutarları iade edilir. İhaleye katılan katılımcıdan ise yatırmış olduğu yüzde 20 oranındaki teminat tutarı mahsup edilir ve kalan yüzde 80’lik kısım hemen oracıkta tahsil edilir. Ancak merak etmeyin, üzerinizde o kadar nakdi taşımanıza da gerek yok. Zira eğer yanınızda para ile gelmediyseniz, paranın kalan kısmını ödemeniz için 10 günlük bir süre tanınacaktır. Bu süre zarfında eğer paranız hazır değilse hazırlayabilirsiniz. Ancak kredi çekmek gibi bir düşünce içindeyseniz daha önce çekmenizi öneririz.

İcradan Ev Almak Karlı Mıdır?

Özellikle ülkemizde ev almak kısıtlı imkanlara sahip insanlarca çok da olağan değil. İcradan satılık evler ise normal piyasa fiyatlarının oldukça altında satıldığında elbette ki bir avantaj sağladığından söz edilebilir. Bu avantaj oran olarak yüzde 40’ları ve hatta bazı durumlarda yüzde 45’leri dahi bulabilmektedir. Bu da alım gücü olarak zayıf durumda olan ya da daha iyi bir yatırım planlayan kişiler için büyük bir olanak sunmaktadır.

İcradan Satılık Evi Satın Almamamdan Kısa Süre Sonra Satabilir Miyim?

İcradan satılık ev aldıktan sonra elbette kısa sürede satabilirsiniz. Ancak burada pek hoşunuza gitmeyecek bir detay bulunuyor, o da vergi. Gelir Vergisi Kanunu burada satışı sınırlandıran bir madde ile karşımıza çıkıyor. Satış sonrası üç yıl içinde gayrimenkul ürünü satmak isterseniz Gelir Vergisi Kanunu’na göre aradaki fark kadar vergi ödemek zorunda kalırsınız. Bunu göz ardı etmemenizi öneriyoruz.

İcralık Ev Almak İçin KDV Öder Miyim? Diğer Giderlerim Neler?

Satın almak istediğiniz icralık ev için KDV ödemeniz yasal bir zorunluluktur. Piyasa altında fiyatlara satın aldığınız taşınmaz için büyüklüğüne göre; 150 metrekare ve üstündeki metraja sahip evler için yüzde 18, 150 metrekare ve altındaki metraja sahip evler için yüzde 1 oranında KDV ödersiniz. Bununla birlikte tellaliye, damga vergisi ve diğer masraflar da bizzat sizin tarafınızdan ödenir.

İcralık Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeliyim?

İcradan satılık gayrimenkuller konusunda dikkatli olmalısınız. Aşağıda bulunan başlıklardaki bilgileri uygulayarak kafanızı ağrıtmadan alışveriş yapabilirsiniz.

Şartnameyi Okuyun

En önemli nokta şüphesiz ihale şartnamesinin okunması. Ne yazık ki ülkemiz istatistikleri okumaya karşı bir önyargı geliştirdiğimizi gösteriyor. Satın alma sürecindeki ilk ve en önemli adım olan şartnamenin okunması ve anlaşılması gibi bir konuda dahi çekimser kalabiliyoruz. Ancak bunu yıkarak şartnameyi okumanız elzem. Çünkü ihaleye konu mülkün şerhli ya da hisseli bir mülk mü olduğunu bilmeden gireceğiniz bir ihalede, özellikle ihaleyi kazanmanız halinde, sorunların ortaya çıkmasına neden olur.

Satın Alacağınız Evi Araştırın

Bir avukatla anlaşarak beğendiğiniz ve şartnamesini incelediğiniz bir evin mahiyetini bir de ikinci bir gözden dinlemenizde fayda var. İşin ehli bir avukat bularak sizin için icradan satılık konutu incelemesini isteyebilirsiniz. Hukuksal konularda anlamadığınız terimlerin olabileceğini, avukatın bu hukuksal terimleri sizin için açıklayabileceğini unutmayın. Aynı zamanda daha önce de benzer konuları incelediği için avukatınızın sizden daha tecrübeli olabileceğini ve bu tecrübenin de size yarar sunabileceğini aklınızdan çıkarmayın.

Paranızı Önceden Hazırlayın

İcralık konut satışı için paranızı ihale öncesinde hazırlamanızı öneriyoruz. “İhalede ne kadar artış yapılacağını nereden bileceğim?” gibi bir soru soruyorsanız, zaten paranızın önceden hazır olabileceğini düşünüyorsunuzdur. Bizim önerimiz kendinize ihale öncesinde bir limit belirlemeniz ve o miktarı ihale öncesinde hazırlamanızdır. Sonraki süreçte kredi çekmek istediğinizde bankaların kredi vermemesi olağan dışı bir durum değildir. Bu yüzden krediye kalmadan süreci en baştan planlamanız daha sağlıklı olacaktır.

İcradan Satılık Ev Satışı Sonrası İhale Feshi Davası Açılabilir Mi?

İcralık ev satışı ihalesi sırasında olağandışı bir durumdan kuşku duyan katılımcılar, ihale sonrasında ihale feshi davası açabilir. Eğer ihale katılımcıları bir usulsüzlük sezmişse bu haklarını kullanabilirler. Fesih davası açabilmek için belirtilen süre 7 gündür. Açılan sonucunda mahkeme 20 gün içinde toplanarak davayı görüşür. Mahkemenin incelediği konular ise; kişilerin ya da kurumların ihaleye girişleri engellenmeye çalışılmış mı, ihaleye fesat karıştırılmış mı, ihaleye konu malın bilgileri herkesle şeffafça paylaşılmış mı gibi konulardır.

Kredi Çekerek İcradan Ev Almak Mümkün Mü?

Teorik olarak icralık ev satın almak için kredi çekmeniz mümkün, önünde bir yasal engel yok. Lakin banka şubesinde icradan satılık konut alacağınızı belirtmeniz durumunda bankanın çekimser kalma hatta kredi kullandırmama gibi bir yola girmesi de şaşırtıcı değildir. Bunda en önemli etken ise ihale kazanılmış olsa dahi ihalenin feshi davasının açılabilme ihtimalidir. Sağlıklı bir satın alım süreci için bankadan konut kredileri yerine ihtiyaç kredileri türünde krediler isteyebilirsiniz. Elbette bu durum kredibilitenizin olma durumu ile doğru orantılı olacaktır.

Yeni Nesil UYAP İle İhaleye Gitmeden Ev Sahibi Olun

Makalemizin başında klasik yöntemden biraz daha kolay bir yöntem olduğundan bahsetmiştik. Aslında klasik ihale yönteminin farklı bir uyarlamasından söz ediyoruz: UYAP. İcra dairesine gitmeden de UYAP sayesinde ihalelere katılabilmeniz mümkün. UYAP’ın e-satış sistemine üyeliğini gerçekleştirdikten sonra dilediğiniz kategoride ister taşıt ister konut işlem yapabilmeniz mümkün. İhalelere ait diğer tüm bilgileri de kolayca bulabilirsiniz. Sonrasında eğer otomatik teklif verme seçeneğini kullanırsanız ihale salonuna gitmenize gerek kalmayacaktır.

Otomatik Teklif Sistemi için de şunu belirtelim; 200 Bin TL değerinde bir taşınmaz için siz 250 Bin TL’ye kadar otomatik teklif seçeneği açtınız diyelim. Fiziki olarak yapılan ihale 235 Bin TL’de bitmiş olsa da otomatik teklif sistemi sizin yerine 236 Bin TL vererek satın almanızı sağlıyor.

Kategori:
Etiket:

Diğer Makaleler