Konut Kredileri İçin Ekspertiz Raporu Nasıl Alınır?

Konut kredisi alabilmek için elbette ilk öncelik konut kredisi için ekspertiz raporu almaktır. Bunun için bazı bankalar sizi hiç bekletmeden ön onay alan krediniz için ekspertiz sürecini başlatır ve aynı gün içinde sonuçlanır. Bazı bankalar ise bu süreci 2 – 3 iş günü kadar sürdürebilir. Bu yazımızda “konut kredisi alabilmek için ekspertiz raporu nasıl alınır, süreç nasıl işler?” konusunu inceleyeceğiz.

Konut Kredileri İçin Ekspertiz Raporu Nedir?

Ekspertiz raporunu öncelikle genel olarak bir açıklayarak başlayalım. Varlıkların yeniden değerlenmesi; finansman sağlarken, devir işlemlerinde, birleşmelerde, alacakların yeniden düzenlenmesi – yapılandırılması işlemlerinde ve diğer finansal konularda bağımsız kurumlarca sağlanan bilirkişi raporudur.




Ekspertiz raporu yani bilirkişi raporu pek çok satış esnasında istenebilir. Konut almak istediğinizde ve bunun için kredi çekmek istediğinizde Gayrimenkul Değerleme Raporu almak zorundasınızdır. Adı geçen Gayrimenkul Değerleme Raporu ise bahsettiğimiz ekspertiz raporudur. Süreci iyi değerlendirmek açısından belirtelim, kredi başvurunuz onay almış olsa dahi onay sonrasında bir bilirkişi raporu yani ekspertiz raporu alınması gerekecektir. Bu bilirkişinin mutlaka kredi alan ya da kredi veren taraftan olmaması icap etmektedir. Bu nedenle de bankalar, bağımsız değerleme şirketleri ile anlaşma yaparlar ve bu raporun tarafsız hazırlanmasına önayak olurlar.

Konut Kredileri İçin Ekspertiz Raporu Kim Tarafından Hazırlanır?

Konut satın almak için çekeceğiniz kredinin ön onayının alınması durumunda artık ekspertiz raporuna ihtiyaç olacağını belirtmiştik. Satın alınacak gayrimenkulün değerinin banka tarafından bilinmesi ve buna uygun olarak kredi tutarının tarafınıza yansıtılması elzemdir. Zira banka bunu sadece kredinin size verilmesi aşamasında değil, sonrasında geri ödemede yaşanacak sorunlarda da kullanmak isteyeceğini unutmayın. Bağımsız bir değerleme kurumunun atadığı bir gayrimenkul değerleme uzmanı kredi verilecek gayrimenkul için tarafsız analizler ile raporunu hazırlar. Bunu yapacak uzmanın ise Değerleme Uzmanlığı Lisansına sahip biri olması SPK tarafından şart koşulmaktadır.

Konut Kredisi Alırken Ekspertiz Raporuna Göre Kredi Tutarı Nasıl Belirlenir?

Ekspertiz raporu hazırlandıktan sonra ön onay alan kredinizin miktarının değiştiğini belki görmüşsünüzdür. Bunun en önemli nedeni ise ekspertiz raporudur. Normal dönemlerde konut kredileri, ekspertiz raporunda belirtilen değerin yüzde 80’i oranında müşteriye kullandırılır. Basit bir hesapla 200 Bin TL değerinde ekspertiz raporuna sahip bir gayrimenkul ürün satın almak isterseniz 160 Bin TL’ye kadar kredi kullanabilirsiniz. Ancak bu durum pandemi döneminde, bildiğimiz kadarıyla kısa süreliğine, değişti. Şimdilik bu oran yüzde 90 olarak uygulanmaktadır.
 
Siz de konut kredisi kullanmak istiyorsanız ve hangi bankanın konut kredisinin size uygun olduğunu öğrenmek istiyorsanız Konut Kredileri sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Ekspertiz Raporu Gayrimenkul Değerinden Düşük Çıkarsa Ne Olur?

Pek çok kredi kullanan kişinin yaşadığı problemlerin başında kredi tutarının taşınmazı satın almak için yeterli olmaması geliyor. Elbette bunun da en önemli sebebi ekspertiz, raporunda taşınmazın değerinin satıcının istediği fiyatın altında çıkmasıdır. Gayrimenkulü satmak isteyen kişi ya da kurum doğal olarak mülkü için yüksek fiyat belirleyerek satıştan kar elde etmek isteyecektir. Ne yazık ki ekspertiz raporunun satıcıyı bağlayan bir durumu yoktur. Bu nedenle de kredi başvurusu öncesinde bir emlakçıya taşınmaz değeri ile ilgili fikir sormakta fayda bulunmaktadır.

Ekspertiz Raporu Alınırken Uzman Neleri İnceler?

Fiziksel Koşullara Bakma: Ekspertiz raporu için gelen uzman öncelikle satın alınması planlanan konutun kaç metrekare olduğu, cephesi, fiziki şartları gibi gayrimenkul özelliklerine bakar. Aynı zamanda alınacak olan konuta eş değer konutların değerini de inceler.
 
Resmi Kurum İncelemeleri: İlk sürecin ardından resmi kurum incelemeleri için çalışmaları başlatır. Bu incelemelerde konut üzerinde herhangi bir ipotek var mı, satılması durumunda değer düşürücü bir durum var mı gibi soruların yanıtları incelenir. Aynı zamanda yine belediye ve resmî kurumlar tarafından yapılacak olan imar çalışmaları, gerçekleşmesi durumunda bulunan konutun değerinde artış mı oluşur, azalış mı oluşur… tüm bu durumlar ele alınır.

Ekspertiz Raporunu Olumsuz Etkileyen Faktörler Neler?

Bu başlık altında ekspertiz raporunu olumsuz olarak etkileyen en önemli faktörleri belirteceğiz. Öncelikle belirtmemiz gereken husus, henüz yapım aşamasındayken gayrimenkulün projeye uygun olarak yapılması gerekir. Projede bulunmayan oda, kömürlük gibi detaylar eksperin hazırlayacağı Gayrimenkul Değerleme Raporu için olumsuz bir dönüş oluşturacaktır. Yukarıda bahsetmiş olduğumuz resmi kurum incelemeleri bölümünde de belirttiğimiz gibi uzman ilçe belediyelerine giderek proje ve ruhsat bilgilerini mutlaka sorgulayacaktır.
 
Diğer bir konu da tapuda sorun bulunmasıdır. Satın alımı istenen tapunun krediye uygun olması gereklidir. Eğer satın alacağınız gayrimenkul ürün tapuda mesken olarak geçmiyorsa ve depo, arsa geçiyorsa ekspertiz raporu olumlu sonuçlanmaz. Tersine bir depo alacaksınız ve taşınmaz konut statüsündeyse yine eksper, raporuna bu durumu olumsuz olarak işleyecektir.

Ortak Tapu İle Ekspertiz Raporu Sorununu Çözmek

Bir diğer sorun da kat mülkiyeti ya da kat irtifakı durumlarıdır. Tapuda bu alanların muhakkak işaretli olması ve muallakta kalan noktanın bulunmaması elzemdir. Bu sorun aşılsa da tripleks, dubleks olarak tanımlanan binaların tek bir katını almak isteyebilirsiniz. Bu gibi durumlarda ortak tapu ile bu sorun ortadan kaldırılabilir.

Kapı Numarası (Trampa) Sorunu

Başlangıçta yapılan ihmaller sonucunda binanın tamamlanması sonrasında kapı numarasının yanlış verilmesi sorununa trampa sorunu denmektedir. Örnek vermemiz icap ederse, sizin satın aldığınız bir daire yapım aşamasındayken 11 numara olarak isimlendirilmiş ancak kayıtlara yanlış yazım sebebiyle 1 numara olarak geçmiş olabilir. Bir binada iki tane 1 numara olmayacağına göre bunun bir sorun olarak ortaya çıkacağını bilmeniz gerekir. Düzenlenmesi mümkün durumlarda dairelerin sahipleri birbirlerine kendi tapularını, tapu masrafı ödeyerek, devredeler. En önemli husus ise trampa sorunu ortadan kalkmadığı hallerde krediniz onaylanmayacaktır.

Konut Kredileri İçin Yaptığınız Eksper Masrafı

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, görevini yaparak raporu ortaya çıkardığından mütevellit, artık ücret hakkedilmiştir ve ödenecektir. Kredinin uygun bulunması ya da reddedilmesi halleri ücretin ödenmeyeceği hükmünü ortaya çıkarmaz veya ödediğiniz ücretin iadesini gerektirmez. Bankadan bankaya değişen ekspertiz raporu fiyatları olabilmektedir. Bu noktada konut kredisi kullanmadan önce kendiniz de bir ekspertiz gibi incelemeler yapmalı ve emin olduktan sonra kredi için başvuru gerçekleştirmelisiniz.